1인 가구를 위한 전세 사기를 피하는 법

전세사기, 남의 일이 아닙니다.

최근 몇 년 사이 부동산 가격이 급등하면서 서울뿐만 아니라 수도권 전체에서 전세사기 피해가 급증하고 있습니다. 피해 금액이 수억 원에 달하는 사례도 흔하며, 피해자 대부분이 사회 초년생, 신혼부부, 혹은 고령층이라는 점에서 사회적 파장이 매우 큽니다.

 

특히 보증금을 돌려받지 못하는 일은 단순한 금전적 손실을 넘어서 심리적, 생활적 파탄으로 이어질 수 있기 때문에, 전세 계약을 앞둔 사람이라면 반드시 신중하고 구체적인 사전 조치를 해야 합니다.

 

지금부터 소개하는 방법들은 실제 검증된 내용을 바탕으로 작성한 것으로, 누구라도 쉽게 적용할 수 있도록 설명하겠습니다.

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1. 전세사기 예방의 첫 걸음, 전세보증보험 가입 (전세보증보험 / 전세보증금 보호)

전세보증보험은 세입자의 전세금을 보호하기 위한 가장 기본적이면서도 중요한 안전장치입니다. 이 보험에 가입할 경우, 집주인이 보증금을 반환하지 않더라도 보험회사로부터 전세금을 돌려받을 수 있는 제도입니다.

전세계약서에 ‘전세보증보험 가입을 조건으로 한다’는 특약을 반드시 명시해야 하며, 이를 거부하거나 회피하는 집주인이라면 계약 자체를 재고하는 것이 좋습니다.

특히, 보증보험 가입이 거절될 경우 계약 해지 및 계약금 반환을 요구할 수 있는 조항까지 포함해야 합니다. 전세보증보험 가입 가능 여부는 건물 등기부 상태, 선순위 권리 존재 여부, 건물 연식 등에 따라 달라지므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.

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2. 안전한 계약을 위한 필수 조치, 전입신고 및 확정일자 확보 (확정일자 / 전입신고 / 우선변제권)

전입신고와 확정일자는 세입자의 우선변제권을 확보하기 위한 필수 절차입니다.

전입신고는 주민센터를 통해 실제 거주지를 등록하는 것이며, 확정일자는 등기소나 주민센터에서 계약서에 날짜를 도장받는 절차입니다. 이 두 가지가 완료되어야만 경매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.

특히, 전세사기 피해가 많은 지역에서는 계약 당일 즉시 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 중요하며, 이를 미루면 우선순위가 밀려 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

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3. 전세가율 80% 이상인 집은 피해야 한다 (전세가율 / 위험 부동산)

전세가율이란 ‘전세금 / 매매가’ 비율을 의미합니다. 전세가율이 80% 이상인 주택은 매매가 대비 전세금이 지나치게 높아 부동산 시장에서 고위험으로 분류됩니다.

이러한 경우, 집주인이 대출을 끼고 주택을 매수했을 가능성이 높고, 경매로 넘어갈 경우 전세금을 회수하기 어려운 구조입니다.

특정 지역이 평균적으로 전세가율이 높다면, 해당 지역 내 다른 매물들도 전반적으로 위험성이 있으니, 지역 단위의 시세조사 및 전세가율 확인이 선행되어야 합니다.

네이버 부동산, 호갱노노 등의 앱에서 전세가율 정보를 간단히 확인할 수 있으니 적극적으로 활용하시기 바랍니다.

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4. 국세완납증명서와 납세증명서를 꼭 확인하세요 (국세미납 / 세금체납 / 경매 위험)

전세계약을 체결할 때 집주인에게 반드시 국세완납증명서, 납세증명서 등의 서류를 요구해야 합니다.

이는 집주인이 세금을 체납하고 있는지 여부를 파악할 수 있는 가장 확실한 방법입니다. 세금이 체납되면 해당 부동산에 압류나 경매가 진행될 수 있으며, 이 경우 낙찰 대금 중 가장 먼저 세금이 배당되므로 세입자는 보증금을 받지 못할 수 있습니다.

문서를 요청했는데 거부하거나 회피하는 집주인은 계약을 재검토해야 하며, 정식 서류를 통해 세금 상태를 확인한 뒤 계약에 들어가는 것이 안전합니다.

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5. 등기부등본은 반드시 본인이 직접 발급받아야 합니다 (등기부등본 / 권리분석)

등기부등본은 부동산의 소유권, 저당권, 근저당권 등의 법적 권리 관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서입니다.
인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 본인이 직접 주소를 입력하여 발급받아야 하며, 부동산 중개사나 집주인이 보여주는 등본만으로는 조작 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.

등기부등본에서는 소유자가 실제 집주인인지, 다른 사람의 명의로 되어 있지 않은지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다.

특히 ‘채권최고액’이 전세금보다 높다면 해당 부동산은 경매로 넘어갈 경우 세입자보다 채권자가 우선 배당을 받게 되므로 매우 위험합니다.

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6. 이유 없는 금융지원 제안은 의심해야 합니다 (신축빌라 전세사기 / 금융지원 함정)

신축빌라 계약 시 이사비, 인테리어 비용, 계약금 지원 등 과도한 혜택을 제시하는 경우에는 반드시 경계해야 합니다.
이런 경우, 실제로는 집주인 혹은 시행사가 허위로 매매가를 높이고 세입자의 전세금으로 모든 비용을 충당하는 방식의 전세사기일 가능성이 높습니다.

금융지원을 명목으로 전세금 외에 추가로 대출을 유도하거나, 계약 당일 급하게 결정을 요구하는 패턴은 특히 위험합니다. 정상적인 거래에서는 이런 제안이 거의 없기 때문에 반드시 의심해봐야 합니다.

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7. 실제 시세를 반드시 확인해야 안전합니다 (빌라 시세 / 실거래가 비교)

신축빌라의 경우 실거래가 시스템에 거래내역이 제대로 반영되지 않거나, 고의로 허위 계약서를 작성하는 방식으로 시세가 왜곡되는 경우가 많습니다.

이 때문에 국토교통부 실거래가 시스템에서 조회한 매매가와 부동산 중개사가 말하는 매매가 사이에 차이가 크다면, 오래된 인근 부동산 중개사무소에 직접 방문하여 실제 시세를 확인하는 것이 안전합니다.

또한 ‘빌라는 원래 그렇게 한다’, ‘여기 다 그렇게 한다’는 말에 절대 휘둘리지 말고, 최소 두 곳 이상의 중개사무소에서 시세를 교차 검증해야 합니다.

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전세사기 예방은 정보력과 의심에서 시작됩니다 (정보력 / 예방 습관)

전세사기는 정보 부족과 안일한 판단에서 시작되는 경우가 대부분입니다. 계약 전 반드시 등기부등본, 전세가율, 세금 체납 여부, 시세 확인 등 복합적인 검토를 해야 하며, 하나라도 이상 징후가 보인다면 과감히 계약을 포기할 수 있는 용기가 필요합니다.

한 번의 판단 실수로 평생 모은 자산을 잃을 수 있다는 점을 기억하고, 위에서 소개한 체크리스트를 반드시 실천해 안전한 전세계약을 진행하시길 바랍니다.