🔐 전세 사기 예방을 위한 실전 가이드

(1인 가구를 위한 생존형 부동산 지식)

 

전세 사기, 더 이상 남의 일이 아니다

전세 사기는 이제 뉴스 속 이야기만이 아니다. 특히 1인 가구, 사회초년생, 자취를 처음 시작하는 청년층에게 전세 사기는 현실적인 위협이다.

 

계약서 한 장, 등기부등본 한 줄을 제대로 읽지 못한 대가로 수천만 원의 보증금을 통째로 날리는 사례가 끊이지 않는다. 많은 피해자들이 공통적으로 “몰라서 당했다”고 말한다. 즉, ‘정보 부족’이 가장 큰 문제다.

 

이 글은 단순한 이론이나 법률 설명을 넘어서서, 실제 전세 사기를 막기 위한 실전 팁을 구체적으로 정리한 것이다.

 

1인 가구라면 반드시 숙지해야 할 체크리스트이다.

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🏠 1. 등기부등본 확인 : 전세 사기 예방의 시작

전세 계약을 맺기 전 가장 먼저 해야 할 일은 ‘등기부등본’ 확인이다. 등기부등본은 부동산의 ‘신분증’과 같은 문서이며, 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 발급받을 수 있다. 하지만 많은 1인 가구는 이를 제대로 읽지 못한다. 특히 ‘근저당권’ 설정 여부를 확인하지 않으면 큰 피해를 볼 수 있다.

예를 들어, 집주인이 이미 은행에서 대출을 받아 해당 집을 담보로 잡아두었다면, 임차인은 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있다. 등기부등본의 ‘을구’에는 이런 채권 관계가 기록되어 있으므로 반드시 눈여겨봐야 한다.

또한, 집주인과 실제 계약 당사자가 일치하는지도 중요하다. 부동산 계약서를 집주인이 아닌 ‘위임자’와 작성할 경우, 위임장을 반드시 요구하고 공증 여부까지 확인해야 한다. 실소유주가 아닌 사람과 계약했다가 돈을 돌려받지 못하는 경우가 빈번하기 때문이다.

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🛡️ 2. 확정일자와 전입신고: 당신의 보증금을 지켜주는 법적 무기

전세 사기에서 가장 치명적인 피해는 ‘보증금을 돌려받지 못하는 것’이다.

이를 막기 위해 반드시 확보해야 하는 것이 바로 **‘대항력’과 ‘우선변제권’**이다.

 

대항력은 쉽게 말해, 내가 이 집에 살고 있다고 법적으로 인정받는 권리이며, 전입신고를 통해 확보된다.

하지만 전입신고만으로는 부족하다. ‘우선변제권’을 가지려면 확정일자까지 받아야 한다.

확정일자는 동사무소에서 간단히 받을 수 있으며, 보통 계약서에 도장을 찍어주는 방식으로 처리된다. 이 두 가지를 같은 날 처리하는 것이 가장 안전하다.

이 조치들을 취하지 않으면, 집주인이 집을 경매로 넘겼을 때 당신의 보증금은 후순위로 밀려나 손해를 볼 수 있다.

특히 신축 빌라나 원룸의 경우 집주인이 다수의 세대에 동시 계약을 맺는 경우가 많아, 확정일자와 전입신고는 생존을 위한 기본 조건이라 할 수 있다.

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🔍 3. 보증보험 가입: 최후의 안전장치

아무리 주의해도 집주인이 돌발 행동을 하면 피해를 입을 수 있다. 이때를 대비해 반드시 가입해야 하는 것이 전세보증금 반환보증 보험이다.

 

이 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 기관이 대신 지급해주는 제도다.

주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 등에서 운영하며, 임차인이 직접 가입할 수 있다. 보증금의 전세 보증 보험 비용은 보증금액, 주택 유형, LTV(대출받은 금액/주택가격) 등 다양한 요인에 따라 달라집니다. 일반적으로 연 0.04% ~ 0.18% 수준이며, 신혼부부나 다자녀 가구 등은 우대를 받아 보증료율이 낮아질 수 있습니다.

특히 최근에는 집주인의 세금 체납, 근저당 증가, 임대차 정보 미공개 등으로 위험도가 상승하고 있기 때문에, 전세보증금 반환보증은 단순히 옵션이 아니라 필수 보험이라 볼 수 있다. 보험에 가입하면 심리적으로도 훨씬 안심할 수 있으며, 애초에 위험한 매물을 거를 수 있는 기준이 되기도 한다.

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⚠️ 4. 계약서 특약사항과 체크리스트: 피해를 막는 마지막 방어선

전세 계약서를 쓸 때 마지막으로 반드시 확인해야 할 것은 ‘특약사항’이다. 특약은 단순히 형식적인 문구가 아니라, 향후 법적 분쟁 시 결정적인 효력을 가지는 조항이다.

 

예를 들어, 집 내부 수리에 대한 책임 주체, 중도 계약 해지 시 위약금, 공과금 분담 등에 대한 내용을 구체적으로 명시해야 한다.

또한 계약 전에는 반드시 현장을 방문해 ‘전세계약 체크리스트’를 기반으로 실사를 해야 한다. 곰팡이 흔적, 하수구 역류, 일조량, 방음 여부 등은 사진으로 확인되지 않는 부분이다. 실제로 입주 후 냄새 문제나 방음 문제로 고통받는 사례가 많다.

계약서의 인감 날인 여부, 계약금·잔금의 입금계좌 명의 확인, 계약금 영수증 작성 여부 등도 모두 체크리스트에 포함되어야 한다. 이처럼 전세계약은 단순한 ‘종이 한 장’이 아니라, 수천만 원을 보호하는 법적 장치임을 잊어서는 안 된다.

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마무리 : 전세 계약, 정보가 당신을 지켜준다

전세 사기를 막기 위해 필요한 것은 ‘복잡한 법률 지식’이 아니라, 기본적인 정보와 확인 절차를 거치는 습관이다.

 

특히 1인 가구처럼 사회적으로 보호받기 어려운 계층일수록, 자신의 권리를 지키기 위한 실전 지식이 절실하다.

이 글이 단순한 정보 전달을 넘어서, 실질적으로 사기를 예방하고 전세 계약에 자신감을 갖게 되는 계기가 되길 바란다.