전세 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트 7가지

전세 계약, 서두르면 잃고, 점검하면 지킨다

처음 전세 계약을 하는 사람이라면 대부분 공통적인 실수를 저지른다. 신분 확인을 대충 하거나, 공인중개사가 맞는지 확인하지 않고, 계약서를 받자마자 사인해버리는 것이다.

하지만 부동산 계약은 수천만 원, 심지어 억대의 돈이 오가는 중대한 거래다. 한 번의 실수로 보증금을 돌려받지 못하거나 전세 사기의 피해자가 될 수 있다.

이 글은 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트 7가지를 실제 계약서 작성 흐름에 맞춰 정리했다. 특히 1인 가구나 사회 초년생이 이해하기 쉽게, 실질적으로 확인 가능한 방법까지 포함하여 구성했다.

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1️⃣ 임대인(대리인) 신분 확인 – 계약 상대가 실제 소유주인지 먼저 확인

전세 계약의 가장 첫 단계는, 계약 상대가 진짜 집주인인지 확인하는 것이다.
본인이라면 신분증을 통해 본인 확인을 하면 되고, 대리인일 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 한다.
이 정보는 나중에 보증금 반환, 전입신고, 법적 분쟁 등에서 핵심 증거가 되므로, 단순히 “믿을 만해 보여서”는 절대 안 된다.
임대인과 계약 당사자가 다른 경우, 계약 자체가 무효가 될 수 있다.

 

✔ 확인 방법: 본인일 경우 신분증 확인 / 대리인일 경우 위임장+인감증명서

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2️⃣ 공인중개사 정상 등록 여부 확인 – 믿을 수 있는 사람과 계약해야

부동산 중개업소가 공인중개사 자격증을 가진 정식 등록 업소인지 확인하는 것도 필수다.

가짜 중개업소는 계약 사고 시 아무런 법적 책임도 지지 않기 때문에, 반드시 한국공인중개사협회 홈페이지에서 등록 여부를 조회해야 한다.

 

✔ 확인 방법: 한국공인중개사협회 홈페이지(kar.or.kr) 정보마당 > 개업 중개사무소 검색

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3️⃣ 표준계약서 사용 및 특약 명시 – 권리 보장을 위한 기본 조치

표준 주택임대차 계약서에는 임차인의 권리를 보호하기 위한 확정일자, 계약기간, 특약사항 등을 명시할 수 있는 구조가 갖춰져 있다.
특히 수리 책임, 원상복구 범위, 계약해지 조건 등을 특약으로 꼭 넣어야 나중에 문제가 생겨도 법적으로 보호받을 수 있다.
공인중개사에게 ‘표준계약서로 해주세요’라고 요청하는 것이 가장 확실한 방법이다.

 

✔ 확인 방법: 국토교통부 실거래가 시스템에서 표준계약서 양식 다운로드

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4️⃣ 등기부등본으로 권리관계 재확인 – 근저당 있는지 반드시 체크

해당 부동산에 **근저당(은행 대출 등)**이 설정되어 있다면, 보증금 반환이 어려워질 수 있다.
등기부등본의 ‘을구’ 항목을 통해 권리관계를 반드시 확인해야 한다.

만약 근저당이 많거나 세입자가 여럿인 경우, 내 보증금이 후순위로 밀릴 위험이 있다.

 

✔ 확인 방법: 대법원 인터넷등기소 또는 구청/등기소 방문

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5️⃣ 임대차신고 – 확정일자가 자동으로 부여되는 필수 절차

2021년부터 전월세 신고제가 시행되어, 전세 계약 후 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있다.
이 신고를 통해 자동으로 확정일자가 부여되며, 이는 보증금 보호의 핵심 요건이다.

전세 계약 후 무조건 해야 하는 법적 의무이자, 내 돈을 지키는 중요한 절차다.

 

✔ 신고 방법:

• 온라인: 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)
• 오프라인: 관할 주민센터 방문 (계약서, 신분증 지참)

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6️⃣ 전입신고 – 전입 후 14일 이내에 해야 ‘대항력’이 생긴다

전입신고는 단순한 주소 변경이 아니다.

임차인이 보증금을 법적으로 보호받기 위해서는, 계약 후 14일 이내에 실제 거주하고 전입신고까지 해야 한다.이 과정을 마쳐야만 대항력이 생기고, 집이 경매로 넘어가도 보증금 일부를 보호받을 수 있다.

 

✔ 신고 방법:

• 온라인: 정부24
• 오프라인: 주민센터 방문

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7️⃣ 전세보증금 반환보증 가입 – 최악의 상황 대비하는 보험

계약 상대가 정상이고 서류가 완벽해도, 집주인이 파산하거나 연락이 두절될 수 있는 리스크는 존재한다.
이때를 대비해 반드시 가입해야 하는 것이 바로 전세보증금 반환보증보험이다.

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입할 수 있으며, 수수료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준으로 매우 저렴하다.
가입만 해두면, 보증금을 집주인 대신 보증기관이 돌려준다.

 

✔ 가입처:

• HUG 주택도시보증공사
• SGI서울보증

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체크리스트 한 장이 내 보증금 수천만 원을 지킨다

전세 계약은 ‘집을 구하는 과정’이 아니라, 법적 리스크를 최소화하고 내 자산을 지키는 절차다.
사소해 보이는 한 가지 체크가 나중에 수천만 원의 손해를 막아주기도 하고, 깜빡한 한 가지가 계약 무효의 원인이 되기도 한다.

이 글에서 정리한 전세 계약 전 체크리스트 7가지를 숙지하고, 실제로 계약할 때 프린트해서 들고 가면 훨씬 안전하게 계약할 수 있다.

특히 1인 가구나 처음 계약을 해보는 분들이라면, 꼭 체크리스트를 하나하나 점검해보자.